Com o "built to suit", empresas não precisam mais alocar recurusos em ativos fixos
Em uma antiga fábrica de beneficiamento de café às margens da ferrovia que corta a Zona Leste de São Paulo, a Atento, empresa controlada pelo grupo Telefônica, está construindo seu maior call center do mundo. A área de 15 mil metros quadrados vai abrigar o prédio mais avançado em termos tecnológicos do grupo no Brasil.
As velhas torrefadeiras vão dar lugar a modernas centrais telefônicas, equipamentos de conexão de voz via internet e um avançado sistema de gerenciamento de energia e refrigeração. Apesar de ter definido todos os detalhes do novo call center, a Atento não desembolsou nem ao menos um dos R$ 60 milhões que estão sendo gastos para construí-lo.
Assim como um crescente número de companhias brasileiras e multinacionais, a Atento optou por adotar uma nova modalidade de administração de imóveis no Brasil. Conhecido pelo pomposo nome em inglês de built to suit - construção sob medida -, esse sistema permite que uma empresa defina desde o local onde quer construir a fábrica, ou prédio comercial, até escolher pequenos detalhes de acabamento. "Isso foi o mais interessante", diz Agnaldo Calbucci, presidente da Atento.
A diferença é que o investimento fica a cargo de terceiros, sejam eles agentes financeiros ou mesmo construtoras, que então locam o imóvel por períodos que variam entre 10 ou 15 anos à empresa que os encomendou.
O modelo já vem sendo implantado no Brasil há cerca de cinco anos, mas começou a ganhar fôlego a partir de 2005 e, nesse ano, vem atraindo empresas que não querem ter seus ativos imobilizados. Ao mesmo tempo, setores que não eram afeitos à construção ou a intrincadas engenharias financeiras também começam a convergir para esse segmento.
As construtoras, que até pouco tempo ficavam apenas com uma fatia operacional desse negócio, agora estão atuando também como consultoras, auxiliando o cliente na definição da obra e buscando o investidor para financiá-la. Os bancos, por sua vez, passaram a identificar o cliente, selecionar a construtora e, claro, realizar a operação financeira.
Na Método Engenharia, por exemplo, cerca de 20% da receita desse ano deve vir de projetos "built to suit". "É um setor que está aquecido, empresas e investidores estão percebendo que pode ser um bom negócio para ambas as partes", afirma Ricardo Guedes, diretor da Método Propriedades, divisão responsável apenas por estruturar negócios como esses.
Na outra ponta, o Pátria Banco de Negócios criou uma área específica para estrear no ramo. "Temos o conhecimento financeiro e vimos a oportunidade de aproximar o mercado de capitais do imobiliário", diz o sócio Alexandre Borensztein. Na primeira experiência, o banco precisou usar recursos próprios, no valor de R$ 10 milhões, para viabilizar a construção da fábrica de papéis impregnados da Akzo Nobel, em São José dos Pinhais (PR). Hoje, o Pátria tem uma carteira de R$ 250 milhões aplicados nesse segmento. "Queremos dobrar esse valor e em dois anos abrir o capital só dessa divisão."
A unidade de São José dos Pinhais, cuja a divisão foi vendida mundialmente para bancos de investimento, vai ser ampliada três anos depois de ter sido construída. "O negócio foi muito bom porque investimos o dinheiro em equipamentos e pudemos crescer sem criar um endividamento maior", afirma Fernando Vellutini, diretor geral da Coveright Surfaces, que adquiriu a divisão da Akzo. Além disso, o aluguel de R$ 200 mil pagos mensalmente ao Pátria entra como despesa no balanço, o que impactará nos lucros e, consequentemente, resultará em um valor menor de impostos a ser pago.
A razão pela qual muitas empresas estão adotando esse sistema reside exatamente em melhorar a atratividade de seus balanços. O ponto central do discurso dos agentes financeiros é convencer essas empresas a não imobilizar capital em ativos fixos. "Uma companhia precisa investir no seu negócio, não em imóveis", diz Luciano Lewandowski, sócio da Prosperitas, ex-braço imobiliário da GP Investimentos. Quando ter ativos deixou de ser "moda", não à toa a teoria de Luciano tem reverberado entre muitas companhias.
Como na C&C. A rede de lojas de material de construção do banqueiro Aloysio Faria decidiu apostar firme no modelo de "buil to suit" para sustentar sua expansão. A construção do novo centro de distribuição, em Guarulhos (SP), segue esse modelo. Era um antigo depósito do atacado Benjamin, que foi reformado, com investimentos de R$ 20 milhões, para atender a logística da C&C, e também abrigar uma loja do grupo. "Nosso negócio não é investir em imóveis", diz Carlos Barros, gerente de expansão da rede, com 35 lojas.
A Matec Engenharia, que construiu o armazém da C&C, tem concentrado seus esforços no segmento. Para o vice-presidente Marcos Antonio Martins, as áreas de logística e de varejo são as mais promissoras. Até porque, em caso de rompimento de contrato, o empreendimento pode ser facilmente adaptado e alugado para outro cliente.
Cresce mercado de imóveis de luxo no Rio
Impulsionado pela força da indústria do petróleo, pela recuperação da indústria naval, pelos ganhos no mercado financeiro e até pela especulação internacional, o mercado imobiliário de residências de luxo disparou no Rio. Segundo dados da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi), o total de lançamentos de imóveis com valor de venda superior a R$ 1 milhão de janeiro a outubro deste ano chegou a 360 unidades, mais que cinco vezes o total de 2004 (70) e quase o dobro das 184 lançadas no ano passado.
A Barra da Tijuca (zona oeste), bairro considerado nobre com maior disponibilidade de espaço, é a vedete desse "boom". Após passar os anos 2002 e 2003 sem nenhum lançamento nessa categoria, entrou com tímidas 16 unidades em 2004. Saltou para 154 no ano passado e para 326 neste ano, até agora. Dentro da Barra, o mini-bairro chamado Península, entre o centro do bairro (avenida das Américas) e a lagoa da Tijuca, é o maior pólo de atração de grandes empreendimentos.
Algumas das maiores construtoras do país devem executar na área 64 empreendimentos nos próximos anos -há atualmente seis prédios prontos e nove em construção. Vale tudo para atrair os clientes. Em novembro, a RJZ/Cyrela, gigante que resultou da incorporação, em abril deste ano, da carioca RJZ pela paulista Cyrela, abre as portas do show room do empreendimento Iles de La Peninsula, dois condomínios com clubes privês cujo retorno em vendas esperado é de R$ 700 milhões. Apenas o show room, que tem até cinema e restaurante, custou R$ 13 milhões. A idéia é reproduzir na apresentação um clima o mais próximo possível do que serão os dois condomínios que fazem parte do empreendimento.
"A gente entende que a concorrência hoje é muito dura. Para vender, é preciso apresentar muito bem o produto", justifica Rogério Zylbersztajn, vice-presidente da RJZ/Cyrela, empresa que sozinha passou a deter cerca de 20% do mercado imobiliário carioca, deixando para trás outras gigantes como a Gafisa e a Carmo & Calçada. Somente na faixa de alto luxo, a empresa empresa espera faturar R$ 1,236 bilhão em três lançamentos, todos na Barra da Tijuca.
Para Zylbersztajn, a nova expansão do mercado imobiliário do Rio, não só o de alto luxo, explica-se por um conjunto de razões que vai do dinamismo da indústria do petróleo, passa pela expansão do turismo, por condições macroeconômicas favoráveis (estabilidade, juros em queda) até a marca da sedução do Rio. "O Rio ainda atiça a curiosidade", diz. O fenômeno Barra da Tijuca, para ele, decorre da saturação e dos altos preços hoje praticados na zona sul da cidade.
Para Fernando Wrobel, vice-presidente da Ademi, existência de condições atrativas de financiamento para o comprador e de soluções para a capitalização do construtor, incluindo a possibilidade de desconto de recebíveis, têm sido uma poderosa alavanca da nova fase do mercado de imóveis de luxo. A existência de nichos econômicos fortes, como os setores de petróleo, de energia como um todo e de telecomunicações, está também entre os fatores de expansão, mas Wrobel faz coro com Zylbersztajn: "Acima de tudo está a marca Rio de Janeiro, que não perde nunca a majestade."
Para o corretor Alexandre Fonseca, sócio-diretor da imobiliária Basimóvel, a melhoria das condições de financiamento explica boa parte da retomada, mas ele recomenda segurar a euforia porque a situação do Rio e do Brasil ainda está muito aquém do "boom" imobiliário vivido em outras partes do mundo e até da América Latina, na esteira do "boom" americano. Ainda assim, ele diz que estão sendo vendidos muitos imóveis de luxo no Rio para estrangeiros que, espelhados na bolha de outros países, estão comprando aqui imóveis para investimento.
Para o arquiteto Afonso Kuernez, um dos mais atuantes no mercado da Barra da Tijuca, a expansão dos imóveis de luxo está diretamente relacionada com o bairro e as condições urbanísticas favoráveis que ele oferece. Por exemplo, enquanto na zona sul a construção pode ter até três vezes e meia a área do terreno (considerando a ocupação vertical), na Barra essa relação é de apenas uma vez e meia, o que possibilita mais áreas de lazer e maior preservação de áreas verdes.
Estabilidade e juros baixos aquecem o setor
O retorno da estabilidade e a queda gradual dos juros têm sido as forças motrizes da expansão do "built to suit" no Brasil. Na maior parte das vezes, os negócios são amparados por Certificados de Recebíveis Imobiliários, os CRIs. Na prática, a renda futura do aluguel é transformada em papéis, que são oferecidos ao mercado. "Com os juros caindo, os CRIs estão ficando cada vez mais atrativos", diz Hilton Penna Jr., gerente comercial da Companhia Brasileira de Securitização, especializada na emissão de CRIs. Para ele, o Brasil deve assistir a uma expansão sem precedentes desses títulos nos próximos anos.
Do outro lado, com a estabilização econômica, as empresas estão se sentindo mais confortáveis em assumir contratos de aluguel de longo prazo. Pelas características dos projetos, em geral a Lei do Inquilinato não é aplicada nos empreendimentos "built to suit." Para dar garantias ao investidor, as empresas concordam em aceitar uma multa infinitamente mais salgada que os tradicionais três aluguéis. "Maior a segurança no ambiente econômico de longo prazo, maiores serão os contratos", diz Paul Week, diretor da consultoria Cushman & Wakefield, a segunda maior do mundo no setor imobiliário. "Há muito espaço para crescer no mercado brasileiro."
Gazeta Mercantil