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A restrição da circulação de caminhões de médio e grande porte na cidade de São Paulo começa a ter reflexos no mercado de galpões e condomínios logísticos - que já vinha com uma forte demanda por conta do aquecimento da economia e a conseqüente necessidade de mais espaço para armazenagem.
O que está ocorre agora é que os poucos galpões que ainda restam dentro de São Paulo e, principalmente, os que estão no entorno da região onde os caminhões não podem circular - uma área de 100 quilômetros quadrados interna ao centro expandido - estão com uma demanda acima da média. E os preços para locação já estão entre 20% e 30% acima do ano passado.
Os imóveis que estão no entorno da região restrita levam vantagem, pois os caminhões grandes chegam carregados durante todo o dia e passam as mercadorias para furgões e caminhonetes. Aliás, para garantir eficiência na distribuição, o conceito dos condomínios mais modernos é justamente entrar com o caminhão grande de um lado do galpão e já sair com o produto do outro em veículos de menor porte. Quem aluga esses galpões são empresas de logística e fabricantes de produtos de alto valor agregado, como auto-peças e bebidas importadas, farmacêuticas e de tecnologia, que podem alugar espaços mais caros.
A Sanca Engenharia tem dois condomínios logísticos, um no Km 15 da Anhanguera e outro na avenida Jaguaré, dentro de São Paulo. Os dois estão 100% locados. No empreendimento do Jaguaré são 32 módulos de 1,3 mil metros quadrados cada e a um preço de locação de R$ 17,50 o m2. Os preços do mercado estão oscilando entre R$ 15 e R$ 20 o m2, contra uma média de R$ 13 há um ano.
O aquecimento do mercado permitiu à Sanca fechar contratos mais longos, de até cinco anos. No Jaguaré, por exemplo, a procura superou a oferta. "Fazemos um cadastro para oferecer nossos novos empreendimentos para essas empresas", diz Renato Kluger, sócio-diretor da Sanca. A empresa fez uma parceria com a Cyrela Comercial Properties (CCP) para a construção de um empreendimento de 130 mil m2 na junção da Dutra e Fernão Dias.
Já os galpões que estão no miolo da cidade, o carregamento acontece das 21 horas às 5 horas e a distribuição é feita durante o dia. Por serem mais antigos, muitos deles têm qualidade inferior, mas ainda assim estão sendo mais procurados. Até porque a oferta está cada vez mais escassa, já que os velhos galpões industriais foram ou serão transformados em condomínios residenciais em bairros como Lapa, Vila Leopoldina e Moóca. "O mercado está passando por muitas transformações", diz Ricardo Betancourt, da Colliers.
Outro efeito colateral da restrição da circulação de caminhões é que espaços que já estavam bem cotados, como imóveis e terrenos entre o rodoanel e o pedágio, se supervalorizam. "Os locatários querem armazéns que estejam fora de São Paulo, mas o mais próximo possível da cidade", diz Clarisse Echeverry, da Jones Lang La Salle. E, ao contrário, quem está depois do pedágio fica menos atraente, já que vários pequenos caminhões saem para entregar mercadoria em São Paulo e o gasto com pedágio fica praticamente inviável.
Tudo isso passa a ser considerado pelos incorporadores que resolveram apostar nesse mercado. "Estamos fazendo várias pesquisas para os novos empreendimentos e essa questão do mapa da circulação de caminhões é fundamental", afirma Guilherme Rossi, da GR Properties, que pretende investir R$ 350 milhões em novos projetos. Companhias como CCP, WTorre, Método e Racional estão investindo pesado para entrar ou reforçar sua presença neste mercado. "Existem muitos terrenos já comprados, são mais de 2 milhões de metros quadrados para serem construídos", diz Marcos Montandon da CB Richard Ellis. O estoque desse tipo de imóvel, que era de 11% no primeiro semestre, está em 4%.
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